Thị trường bất động sản "lệch pha" cung – cầu ngày càng nghiêm trọng

Hiện nay, nguồn cung phân khúc nhà ở trung – cao cấp đang dư thừa khoảng 70 – 100 triệu m2. Còn nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội đang thiếu nguồn cung.

"Thừa mứa" nhà cao giá

Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản 2019 có xu hướng giảm và chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018.

Trong những tháng cuối năm 2019, lượng giao dịch của bất động sản giảm hơn 70% và nguồn cung dự án mới giảm 40% so với cùng năm trước đó. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sự bất cập của thị trường đó là mất cân đối trong quan hệ cung – cầu.

Trong khi nhu cầu của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20-30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm triển khai. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn cao trung cấp.

Nguồn cung căn hộ trung và cao cấp đang dư thừa. Ảnh: minh hoạ

Mặt khác, nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) dù chiếm đến 70-80% thị trường nhưng lại thiếu nguồn cung trầm trọng. Đặc biệt là tại các thị trường lớn như TPHCM và Hà Nội, sự lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong quý 2 TPHCM gần như không có thêm một dự án nhà ở bình dân nào được triển khai.

DKRA Việt Nam còn cho biết, từ năm 2019 đến nay thì loại hình nhà giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường, phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm 30% tổng sản phẩm chào bán tại TPHCM.

Đối với nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 1.040 dự án đầu tư xây dựng dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp. Trong đó đã hoàn thành 248 dự án, với khoảng hơn 103.500 căn, đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với khoảng 216.500 căn.

Tuy nhiên, hiện có 206 dự án nhà ở xã hội đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Mặc dù đã hoàn thành hơn 5.175.000 m2 nhà ở xã hội cũng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Làn gió mới cho nhà ở xã hội

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 41 tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020. Theo Nghị quyết, Chính phủ đã giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Bên cạnh đó, bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định 100 năm 2015 để xem xét và ban hành trong quý 4/2020. Mục tiêu rút gọn thủ tục, đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Còn tại TPHCM, trong đề án phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 do Sở Xây dựng trình UBND thành phố mới đây, qua đó khuyến khích cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, nhà nước sẽ bố trí vốn phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua.

Từ đó, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê đối với phân khúc nhà ở giá rẻ để giải quyết nhu cầu nhà ở khá lớn của các đối tượng có thu nhập thấp…

Quý 2 TPHCM gần như không có thêm một dự án nhà ở bình dân nào được triển khai

Nói về bất cập hiện nay của nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã chỉ ra 12 điểm bất cập "kìm hãm" quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Có thể kể đến như, bất cập về việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp; bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội; bất cập khi sử dụng quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập làm dự án nhà ở xã hội; bất cập trong quy định về cách tính giá trị "quỹ đất 20%"…

Các vướng mắc liên quan đến các thủ tục triển khai, lợi nhuận bị khống chế khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà đầu tư xây dựng, địa phương chưa quan tâm đúng mức đến nhà ở xã hội...

Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa "thông thoáng", kể cả việc rao bán nhà cũng phải qua nhiều khâu xét duyệt. Những rào cản này không chỉ đến với nhà đầu tư mà còn đến với người mua nhà. Chưa kể, các dự án nhà xã hội chưa được công khai rộng rãi khiến người mua khó tiếp cận…