Nên hạn chế nhà cao tầng khu trung tâm

TTO - Theo Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030, TP hạn chế phát triển các dự án mới xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2025 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng cho các quận 1, 3, 4, 5, 6, 11, Phú Nhuận.

Khu trung tâm quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030. Trong đó, TP hạn chế phát triển các dự án mới xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2025 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng cho các quận 1, 3, 4, 5, 6, 11, Phú Nhuận.

Ngoài ra còn đẩy mạnh phát triển hạ tầng để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở tại những khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng đối với các quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp. Tuổi Trẻ ghi nhận ý kiến của các chuyên gia quy hoạch về định hướng này.

TS PHẠM THÁI SƠN (Chương trình phát triển đô thị bền vững, Trường ĐH Việt Đức):

Đầu mối giao thông quyết định hướng phát triển nhà ở

Trước hết phải nhận định đề án này là giải pháp mang tính định hướng chung chung cho một khu vực khá nhiều quận, huyện, chứ không thể áp dụng cho toàn thể các dự án. Thực tế tính pháp lý của chương trình nhà ở không cao nếu so sánh với các công cụ quản lý khác như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất...

Từ góc độ phát triển bền vững, tôi cho rằng cần định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD).

Theo đó, phát triển nhà ở (cùng với nhiều chức năng đô thị khác) cần được tập trung xung quanh các khu vực nhà ga giao thông công cộng lớn để tăng khả năng tiếp cận và hiệu quả sử dụng giao thông công cộng, từ đó hướng tới phát triển bền vững trên nhiều khía cạnh.

Vị trí các nhà ga này có thể (và cần) được sớm xác định để có cơ chế, chiến lược và các công cụ phát triển phù hợp.

Việc phát triển không gian/phát triển nhà ở tại TP.HCM cũng cần lưu tâm tới yếu tố biến đổi khí hậu, ví dụ vấn đề ngập lụt vốn càng ngày càng trở nên nghiêm trọng.

Không nên phát triển nhà ở tại các khu vực thấp, trũng vốn đóng vai trò như các điểm trữ nước của TP như Thủ Thiêm hoặc phía nam, đồng thời không cho phép việc chuyển đổi các khu vực xanh (các khu vực đất nông nghiệp, đất mặt nước...) thành đất xây dựng nhà ở nói riêng hoặc đất phát triển đô thị nói chung.

TS.KTS NGÔ VIẾT NAM SƠN:

Giảm áp lực cho ngân sách TP

Tôi nghĩ chủ trương hạn chế xây dựng nhà ở cao tầng trong khu vực quận 1, quận 3, các quận nội thành cũ và khuyến khích nhà cao tầng ở các quận nội thành mới là câu chuyện khá hay. Quan trọng là hạn chế cũng có điều kiện, có lộ trình, chứ không phải là cấm vĩnh viễn.

Theo tôi, hạ tầng của khu vực trung tâm và các quận nội thành cũ đã quá ngưỡng chịu đựng, nếu tiếp tục chất tải cao tầng lên sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề kẹt xe - ngập nước. Trước mắt, TP cũng chưa có điều kiện để nâng cấp hạ tầng khu trung tâm, tức là khi nào có điều kiện nâng cấp hạ tầng ở trung tâm và các quận nội thành cũ sẽ cho xây dựng cao tầng tiếp.

Bên cạnh đó, việc hạn chế xây dựng nhà ở cao tầng tại trung tâm và các quận nội thành cũ để đảm bảo chất lượng đô thị.

Xét trên nhiều khía cạnh, khu nội thành vẫn là nơi đáng sống nhất TP.HCM nhưng nếu không hạn chế xây dựng nhà ở cao tầng để giữ chất lượng sống cho nội thành, khuyến khích nhà đầu tư làm dự án bên ngoài để xây dựng các đô thị đầy đủ tiện nghi khác thì chẳng bao lâu nữa trung tâm TP sẽ không còn giữ được chất lượng sống tốt như hiện nay.

Nhìn trong bối cảnh rộng hơn, TP.HCM đang khởi động xây dựng TP Thủ Đức nên mọi nguồn lực đầu tư từ ngân sách sẽ được dồn về TP này, đây cũng là một gợi ý để các doanh nghiệp hướng nguồn đầu tư về TP Thủ Đức.

Ngoài TP Thủ Đức, nên hướng các dự án đầu tư nhà ở cao tầng để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân tại các khu ngoại vi TP hoặc tại các khu đô thị mới. Giá nhà ở những khu vực này sẽ mềm hơn khu trung tâm và phù hợp với túi tiền của đa số người dân.

Chính sách chỉ cho xây dựng nhà ở cao tầng khi có đầu tư hạ tầng cũng gửi đi một thông điệp về việc doanh nghiệp ứng tiền chung tay cùng TP xây dựng hạ tầng trước khi xây dựng dự án.

Đây cũng là một cách chia sẻ lợi nhuận khi giá đất tăng lên sau khi đầu tư hạ tầng, tránh tình trạng ngân sách nhà nước đầu tư hạ tầng, giá đất tăng lên thì người có đất được hưởng trọn mà ngân sách không thu lại được.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Một hướng đi mới cho nhà đầu tư

Năm 2018, UBND TP đã có chủ trương chọn lọc dự án đầu tư nhà ở cao tầng trong khu vực trung tâm, nội thành cũ. Chọn lọc nghĩa là vẫn cho đầu tư và có đánh giá khả năng tương thích với hạ tầng, đồng thời đề cập đến nghĩa vụ của chủ đầu tư tham gia trong phát triển hạ tầng để xây dựng dự án nhà ở cao tầng.

Quyết định đó đến nay vẫn còn hiệu lực, nay được khẳng định lại một lần nữa trong đề án Chương trình phát triển nhà ở TP giai đoạn 2021-2030.

Tôi rất ủng hộ chủ trương này của TP, điều này không có nghĩa là bít cửa hay hạn chế các dự án nhà ở trong trung tâm và khu nội thành cũ, mà nó chỉ thay đổi cách làm. Hiệp hội có nghiên cứu và đề nghị với lãnh đạo TP một cơ chế cho phép nhà đầu tư góp tiền để phát triển hạ tầng ngoài ranh dự án (cách làm này trước đây TP có thí điểm nhưng sau đó ngừng lại).

Theo tôi, giai đoạn này rất cần thiết có một chính sách tương tự để nhà đầu tư cùng đóng góp xây dựng hạ tầng ngoài ranh dự án. Đây cũng là cơ hội để chọn lọc dự án nhà đầu tư có năng lực và có trách nhiệm xã hội cùng phát triển hạ tầng khu vực.

KTS NGUYỄN NGỌC DŨNG:

Đáng ra phải làm từ lâu rồi

Khu trung tâm là khu vực đã được quy hoạch ổn định từ xưa đến giờ. Vì vậy, việc hạn chế cao ốc trong trung tâm và khu nội thành hiện hữu đáng ra phải thực hiện từ lâu để hạn chế xảy ra tình trạng kẹt xe - ngập nước như bây giờ.

Để giảm áp lực cho trung tâm và nội thành đồng thời đáp ứng nhu cầu ở của người dân, TP nên xây dựng những đô thị vệ tinh, những khu đô thị mới bên ngoài để giảm áp lực lên khu trung tâm lịch sử.

Như vậy, TP sẽ có những đô thị nhỏ, hiện đại, có công ăn việc làm, tiện ích đầy đủ để người dân về đó ở, làm việc. Đương nhiên cần có hệ thống giao thông đầy đủ kết nối với trung tâm và các đô thị xung quanh thuận tiện.

Ông PHAN VĂN TUẤN (trưởng phòng quản lý quy hoạch khu vực 1, Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM):

Sẽ có đánh giá tác động một cách khoa học

Năm 2018, UBND TP có quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 cũng đã có nội dung này. Như vậy, đề án chương trình phát triển nhà ở do TP.HCM phê duyệt lần này là tiếp nối chủ trương định hướng phát triển nhà ở của giai đoạn trước.

Việc hạn chế nhà ở cao tầng tại quận 1 và quận 3 là để cải thiện tình trạng kẹt xe, ngập nước... và các quá tải hạ tầng xã hội khác. Từ năm 2016 đến nay, khu trung tâm quận 1, quận 3 không trình dự án nhà ở cao tầng mới nào được đầu tư, chỉ có một vài dự án văn phòng và các dự án xây dựng mới chung cư cũ.

Trước đây, Nhà nước cấp phép dự án nhà ở cao tầng thường lấy quy hoạch tương lai làm chuẩn để xác định các chỉ tiêu cho dự án. Vì thế dẫn đến tình trạng nhà ở xây xong nhưng hạ tầng chưa làm kịp gây kẹt xe - ngập nước, quá tải cho dự án hạ tầng hiện tại.

Nhưng theo định hướng mới - từ năm 2016 đến nay và hết 2025, việc cấp chỉ tiêu dự án nhà ở cao tầng sẽ căn cứ vào hạ tầng hiện hữu. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư sẽ cân nhắc vì xây dựng nhà ở phù hợp với hạ tầng hiện hữu thì chỉ tiêu xây dựng thấp.

Chủ đầu tư một số dự án cũng phải làm đánh giá tác động giao thông khi trình chủ trương đầu tư, nên quy mô dự án phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật mới được thông qua. Nhà đầu tư muốn xây nhà cao thì phải làm đường.

Sau khi chương trình phát triển nhà ở ban hành chính thức, Sở Quy hoạch - kiến trúc sẽ rà soát quy hoạch phân khu 1/2000 để điều chỉnh cho phù hợp với chương trình nhà ở mới.

TP đang điều chỉnh quy hoạch chung và giao Viện Nghiên cứu phát triển đánh giá việc thực hiện quy hoạch trong thời gian qua. Sau các đánh giá sẽ xác định được thực hiện chủ trương này có cải thiện chỉ tiêu cây xanh, giao thông, giáo dục trên đầu người hay không, có nâng cao chất lượng sống của người dân hay không.